Зарегистрируйтесь в клубе журнала!
Нас уже 2559!
4
0
«Мой любимый дом» №9, 2013
Ремонт
Легальная перестройка

Дизайнерский бум последних лет и некоторые послабления в согласовании перепланировок побудили многих самостоятельно заняться глобальной перестройкой квартир. Однако эти действия небезопасны и, к счастью, остаются под контролем государства. О том, что надо иметь в виду, приступая к переделке, рассказывает наш эксперт, известный московский архитектор и дизайнер Алексей Кузьмин (Kuzmin-pro).

Начало ремонта – пора особенного вдохновения. На свои родные квадратные метры хочется перенести множество интересных идей, собственных или увиденных на страницах журналов, в телепередачах. Но прежде чем ломать стены и переносить санузлы, нужно определиться с гранью допустимого.

Законодательная база

Архитектор в своей работе обязан руководствоваться СНиПами, ГОСТами, а также локальными законодательными актами. В частности, подробно ознакомиться с требованиями к «переустройству и перепланировке», действующими в столице РФ, можно в Приложении №1 к Постановлению 508-ПП Правительства Москвы, и в новой редакции Постановления № 840-ПП, вышедшей в свет 26 января 2012 года. Регламент (порядок) согласования описывает Приложение №2 того же Постановления № 840-ПП от 26.12.2012. Требования к содержанию проекта перепланировки изложены в Приложении №3 к ППМ № 508, а в Приложении №4 – порядок контроля за работами, в том числе скрытыми.

Жизненно важное

Основным правилом перепланировки является неприкосновенность несущих и самонесущих конструкций – стен, колонн, пилонов, балок (ригелей), диафрагм (стен в панельных домах). Их нельзя сносить, нельзя самовольно в стенах изменять конфигурацию дверных и оконных проемов или делать новые. Понятно, что данные работы просто опасны для дома и всех его обитателей. Второе табу – вентиляция, запрещено ее закрывать или уменьшать сечение воздуховода. К сожалению, нередки истории, когда один из жильцов многоквартирного дома «отрубает» вентиляцию, разобрав вентшахту и присоединив ее к площади кухни или санузла. Соседи от такого самоуправства, конечно, будут не в восторге, что может окончиться жалобами и судебным разбирательством.

Переносим кухню?

Этот вопрос встает, когда хотят освободить пространство для еще одной комнаты или как-то интересно обыграть объем квартиры. Так вот, перемещать кухню допустимо только в пределах нежилых помещений (коридора, кладовой). Кроме того, кухня не имеет права вторгаться на территорию, выделенную под санузлы. Хотя последнее может не распространяться на квартиры, занимающие самый верхний этаж.

Часто кухня переезжает в холл или зону прихожей. При этом она не должна лишаться естественного освещения – света от окон. Проблему решают прозрачные перегородки или глухие со светопропускающими вставками (например, из стеклоблоков) либо дверями с большой площадью остекления. Иногда логичен снос перегородок, но подобное (как архитекторы говорят, «открытое») решение не всегда может быть согласовано.

В случае, когда кухня перенесена и этот момент согласован, освободившаяся площадь, фактически являясь жилой, формально таковой не становится (вас даже попросят подписать бумагу, что вы согласны на ухудшение условий). То есть в паспорте квартиры дополнительная жилая комната не появится, а скорее всего, она будет значиться как кабинет.

У вас же газ!

Объединение кухни с гостиной разрешается только в случае, если в квартире не установлено газовое оборудование – плита, колонка. Вообще газ накладывает ряд дополнительных ограничений.

Доступ к коммуникациям должен быть открыт. Замуровывать трубы нельзя.
Между жилыми помещениями и кухней с газовой плитой необходима дверь.
Для переноса газового оборудования требуется разрешение.
Замена газовой плиты на электрическую, как правило, подлежит согласованию в БТИ (без оного можно поставить плиту или варочную панель на 2 конфорки).

«Мокрое» место

Ну очень силен соблазн хоть что-то изменить в типовом санузле. Меняйте! В уборных и ванных двигать оборудование можно на свое усмотрение. (Существенно отдалять от стояка унитаз и серьезно удлинять канализацию не советую.) В помещениях обязательны гидроизоляция и порожек под дверью. Вентиляцию санузлов не положено выводить в вентшахту кухни. По правилам, увеличение и перенос санузлов и постирочных допустимы только в пределах коридоров и кладовых. Действует запрет на вторжение в жилую зону и проектную площадь кухни (для квартир на первом этаже могут быть сделаны поблажки).

Когда в квартире один санузел, точнее, помещение с унитазом, требования запрещают делать вход в него из гостиной, спальни или кухни. Если таких помещений больше, то хотя бы одно должно иметь выход в коридор.

Согласуема перепланировка или нет, инспекторы скажут сразу, а сам процесс займет несколько месяцев

Лоджия + комната

Гостиные, детские, спальни можно двигать (не затрагивая несущих конструкций). При этом комнаты не должны оказываться на месте «мокрых зон» и их нельзя лишать окон. Расхожим вариантом перепланировки является присоединение к комнате площади лоджии. Здесь мы тоже сталкиваемся с ограничениями.

⌘ Разбирать наружную стену нельзя. Замена однопольной балконной двери двупольной в ряде случаев допускается, но для согласования придется заказывать специальный инженерный проект.
⌘ Выводить на балкон центральное отопление дома запрещено. Дополнительное отопление реализуют с помощью электроприборов, чаще всего используют системы «теплый пол».

Полная свобода?

Бытует мнение, что в квартирах так называемой «свободной планировки» можно делать все что угодно, без согласований – планировка-то свободная. На самом деле это понятие условное. В новых монолитных домах нередко продают квартиры, в которых перегородки не возведены. Но они предусмотрены еще на стадии проектирования, и по приемке дома Госкомиссией фиксируются в БТИ. Соответственно и здесь любые трансформации подлежат общепринятой практике согласования.

Типовая перепланировка

До декабря 2012 г. существовало два типа согласований – «по проекту» и «поэскизу» (облеченный вариант, с незначительными коррективами). Сейчас «эскиз» практически ушел из обихода. Гражданам предложено использовать типовые проекты перепланировок, каталог которых размещен на сайте Госжилинспекции. Ряд предлагаемых проектов разрешено воплотить без согласования. На те проекты, где предусмотрены работы с фасадом, коммуникациями и несущими конструкциями, все равно придется получать разрешение (это указано в сносках проекта). Есть предложения с расширением ванной комнаты, привязки к комнате кухни, выделению смежных комнат в отдельные...

Эксклюзив

Увы, типовые перепланировки удовлетворят далеко не всех. Часть вариантов формальны (то есть мало что дают, скорее просто информируют о потенциальных возможностях), многие, на мой взгляд, неинтересны и даже неразумны. Например, в одном из проектов в комнате без того сложной конфигурации предлагается выделить перегородкой угол для гардеробной... Заказали эксклюзивный проект – однозначно потребуется его «легализация». Согласуемо решение или нет, в инспекции вам скажут сразу, а сам процесс займет несколько месяцев.

Что бывает

Зачастую хозяева квартир игнорируют согласование перепланировки, причем обычно речь в таких случаях идет о грубом нарушении норм. Наталья и Сергей Н., делая ремонт в типовой «трешке» серии П-3, объединили санузел и увеличили его площадь за счет коридора (новые Правила это допускают). Они также снесли часть вентиляционного короба на кухне, чтобы установить в нишу холодильник, при этом была нарушена вентиляция (недопустимо!). Проект супруги не заказывали, тем более не пытались заниматься легализацией перепланировки. Муж успокаивал супругу: «Мы собственники, никто ничего нам не предъявит – просто никого в квартиру не пустим». Но у соседей сверху прорвало трубу. Чтобы посчитать ущерб от потопа, пришлось вызвать сотрудника ЖЭКа. Первое, что он взял на заметку, – не отвалившиеся мокрые обои, а несанкционированную переделку квартиры, с грубыми нарушениями Правил... У властей масса возможностей обнаружить незаконную перепланировку: проверка жалобы соседа на звуки работы перфоратора, продажа квартиры или вступление в право собственности получивших ее в наследство детей. В итоге – штрафные санкции, необходимость согласовывать переделку, а при невозможности согласования – устранять изменения. Нелегальная перепланировка может стать препятствием при получении банковского кредита под залог недвижимости.




Задать вопросы эксперту
Алексей Кузьмин
дизайн


Архитектор, дизайнер с более чем 20-летним стажем, работает над жилыми и общественными интерьерами. Постоянный эксперт журнала «Мой любимый дом» по вопросам обустройства интерьера, дизайнер проекта «Взрослый дом».
















Проголосовать:   
   Голосов: 3 Рейтинг: 4
Добавить комментарий
Комментарии (0)
MLDom Cover3.19-min.jpg












Журнал «Любимая ДАЧА» - загородная жизнь круглый год. Архив номеров журнала о ландшафте, загородном доме и свободном времени. Статьи с красочными иллюстрациями, анонсы, новости, общение на форуме с экспертами журнала