Зарегистрируйтесь в клубе журнала!
Нас уже 2564!
4
0
«Мой любимый дом» №11, 2012
Ремонт
Юридическая консультация: уступка права

Процесс строительства многоквартирного дома продолжителен, технологически может занимать несколько лет. Бывает, жизнь вносит серьезные коррективы в планы сдачи объекта, и тогда стройка длится десятилетиями. Но ведь и в планах семейных случаются перемены. Как распорядиться правами на купленную еще на этапе котлована квартиру до момента завершения строительства? На этот вопрос отвечает наш эксперт Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра».

Именно в таких случаях и применяется механизм, называемый уступка права требования. Чтобы проще было понять, что он собой представляет, рассмотрим простой пример.

Допустим, Иванов в 2006 году подписывает с застройщиком — компанией «СтройКачество» — договор об участии в долевом строительстве в сумме 1 млн руб. Регистрирует, как положено, в Росреестре, и оплачивает. Наступает 2010 год — завершение строительства задерживается. Однако стоимость квартиры Иванова увеличилась (не только в связи с удорожанием жилья, но и потому, что дом пребывает уже в стадии готовой коробки, а не котлована). Семейная ситуация Иванова тоже изменилась: квартира ему больше не нужна. Зато она нужна Сидорову, который готов заплатить за нее 2 млн руб. Они оформляют договор уступки права договора об участии в долевом строительстве. Правообладателем становится новый дольщик — Сидоров, теперь именно ему застройщик обязан предоставить квартиру и оформить право собственности, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Все счастливы... А всегда ли у подобной истории на самом деле счастливый конец?

Что бывает

Нередко право на недвижимость переуступается многократно. Чем больше уступок совершено в отношении квартиры, тем больше риск, что последний в цепочке жилье не получит. Так, в Перовском районном суде г. Москвы и Московском городском суде рассматривалось одно неприятное дело. Люди продали в провинции дом и переехали в столицу. Здесь они оформили договор уступки права требования с подрядчиком, с которым якобы застройщик расплачивался квартирами. По окончании строительства дольщики въехали в квартиру и прожили в ней почти 5 лет. Но когда дело дошло до оформления собственности, выяснилось: подрядная организация плохо исполняла свои обязательства перед застройщиком, в силу чего договор с ней был расторгнут в одностороннем порядке, и квартиру застройщик забрал себе. По итогам 2 лет судебных тяжб, с двумя кассационными разбирательствами, суд пришел к выводу, что договор уступки с дольщиками был оформлен незаконно, их недвижимость принадлежит застройщику. Несчастную семью выселили на улицу. При этом пострадавшие не имеют возможности взыскать оплаченные за квартиру средства с недобросовестного подрядчика: он обанкротился.

уступка прав, уступка права требования, уступка права собственности, юридическая консультация, олег сухов, квартира, юрист, консультация юриста, права, Мой любимый ДОМ №11 2012, права на квартиру, завещание,

101 договор

История последних десяти лет знает огромное количество различных видов договоров уступки права. Среди них самые распространенные:

уступки права инвестирования,

уступки права по предварительному договору купли-продажи,

уступки права по предварительному договору долевого участия,

уступки права требования.

Который лучше? Этот вопрос некорректен. В настоящее время отношения в сфере покупки и продажи помещений в новостройках регулируются Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». И он допускает только один вид договора уступки, а именно, договор уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Любые иные — вне Закона.

По сложившейся практике, несоответствие закону заключаемых договоров (в данном случае договоров уступки права требования) не является однозначным основанием для признания их недействительными, как о том говорит статья 168 ГК РФ («...договор, не соответствующий закону, является недействительным»). Однако, в случае обращения в суд с иском о признании договора недействительным, риск того, что суд согласится с доводами заявителя велик.


5 условий оформления уступки

Договор уступки права по договору об участии в долевом строительстве правомерен только при:

надлежаще зарегистрированном основном договоре об участии в долевом строительстве;
предусмотреном в основном договоре об участии в долевом строительстве праве на ее осуществление;
согласии застройщика на перевод прав и обязанностей на нового дольщика;
условии оплаты основного договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома;
заключении до подписания акта реализации инвестиционного контракта или до передачи дольщику квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме.

уступка прав, уступка права требования, уступка права собственности, юридическая консультация, олег сухов, квартира, юрист, консультация юриста, права, Мой любимый ДОМ №11 2012, права на квартиру, завещание,

По закону

При оформлении уступки права по договору об участии в долевом строительстве в точном соответствии с Законом № 214-ФЗ дольщику защищать свои интересы несколько проще. Почему? Да потому, что в таком случае этот договор подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрационная служба — орган государственной власти, призванный осуществлять и гарантировать надлежащее исполнение законодательства в отношениях по продаже квартир в новостройках. Она проверяет соответствие всех необходимых условий, чтобы договор уступки был правомерным и законным. При выявлении фактов, свидетельствующих об обратном, договор уступки просто не зарегистрируют. Соответственно, новый дольщик избежит рисков приобрести незаконные или оспоримые права на квартиру в новостройке.

уступка прав, уступка права требования, уступка права собственности, юридическая консультация, олег сухов, квартира, юрист, консультация юриста, права, Мой любимый ДОМ №11 2012, права на квартиру, завещание,

Альтернативно

К сожалению, в нашей стране немало рисковых натур. Большинство договоров уступки заключается не по действующему ныне Закону РФ № 214-ФЗ, а по иным схемам, в основном серым. Решаясь на «альтернативный» законному договор, следует в обязательном порядке получить полную информацию обо всем, что связано со сделкой. Начать надо с подтверждения застройщика о том, что в его реестрах действительно числится в качестве правообладателя то лицо, которое уступает вам квартиру. Договор между первым дольщиком и строительной компанией должен быть действующим (не расторгнутым, не признанным недействительным, не являться предметом какого-либо спора). Уступаемое право должно быть оплачено застройщику. Разумеется, уступка должна быть одобрена застройщиком (согласована с ним). Ну а передавать денежные средства по уступке следует только после получения от продавца всех правоустанавливающих и платежных (!) документов, и только после регистрации договора уступки в органах Росреестра (по 214-ФЗ) или в реестре Застройщика.

Фото: Shutterstock.com

Вам также может быть интересно «Свой дом» "Деньги" на сайте Samaya.ru






Проголосовать:   
   Голосов: 4 Рейтинг: 4
Добавить комментарий
Комментарии (0)
журнал Мой любимый ДОМ 2019-04












Журнал «Любимая ДАЧА» - загородная жизнь круглый год. Архив номеров журнала о ландшафте, загородном доме и свободном времени. Статьи с красочными иллюстрациями, анонсы, новости, общение на форуме с экспертами журнала
При выполнении скрипта возникла ошибка. Включить расширенный вывод ошибок можно в файле настроек .settings.php